项目复盘：校园周边长短租连锁精品空间

2018年年中，收到一位师兄邀请，参与调整优化一个针对大学生的日租房项目，调研后对项目进行了优化，近三个月的运营后，初步论证了MVP，后来因为一些其他原因，师兄结束了项目。 该项目针对大学生的短期住宿需求，从校园周边以长租方式租赁住房房源，经过装修后，以民宿式方式，按天进行租赁。 

如果您需要相关服务，可以找天津天迅达科技有限公司，我们的业务有Web开发、iOS APP、Android APP、微信开发、HTML5开发等，天迅达——您身边的App个性化定制专家！

一、确定方向：用户需求调研

 接手项目后，我进行的第一件事是用户需求调研，要首先明确，用户需求是否真实存在，市场规模有多大，能承载多大体量的公司，以此来确定这个方向是不是可以做，是不是值得做。 从项目最初的定位来看，针对的用户需求是大学生群体的短期住宿需求，所以，我们针对这部分需求进行调研。大学生用户对于短期住宿，尤其是大学生情侣，也就是日租房的需求，其实各类媒体，包括央视，都做过报道，我们就跳过了用户端调研，直接从需求供给端。 

首先，我们来到了长沙某高校附近，在附近某个巷子（主街道之外）中，我们发现了20多家小旅店，这些小旅店具有共同的特征： 距离近：在学校一千米范围之内； 装修简陋：没有设计，家具也简单，环境较差； 价格低：普遍价格在100元左右，周一到周四，基本都是60-80元/晚，周末在100元左右； 个体老板：基本都是附近的居民或者做小生意的人开的，经营者基本都是中老年人； 坐商：基本不做运营，都是等着顾客上门；

 同样的情况，我们在重庆、成都等各个地方的高校附近，都可以发现类似的情况，个别高校附近有七天、如家等经济型酒店，收费普遍比小旅店贵50%–100%，甚至更多； 并且，我们在对小旅店的调研过程中，发现了一个“违背常理但事实存在”的现象，我们发现，有一些小旅店，我们竟然在美团、携程这两个平台上查不到，问过老板之后，对方说没有上线这些平台，但是生意也还不错，一直在经营且盈利，为什么说这一点很重要，下面会讲到。 

综上，大学生的短期日租需求真实存在且未被很好地满足，市场规模也足够大，项目是具备可行性的。 创业注意事项：机会发掘。 尽量不去做市场上还不存在的业态，从无到有对很多创业者来讲是成功率非常低的事情，尤其是处于创业早期资源较少的创业者，去找市场上已经存在但是还做的不够好的业态成功率更高； 如果发现“违背商业常理但事实存在”的现象，那一定要引起重视，这里面往往蕴含着商业机遇。

比如我们上面提到所发现的现象，从常理看，宾馆旅店，都是要依靠美团、携程等OTA平台导流的，不通过这些OTA平台就很难生存，但我们实际又发现，市场中存在不通过OTA平台也可以存活的旅店，原因在于，传统酒店做的是散客，复购率极低，更多是流量生意，而大学周边的旅店，做的都是回头客，复购率有保障，更多像是用户生意。所以两者看着都是旅店，但是内在逻辑是不同的；当发现这些常理之外的商业现象时，往往意味着蓝海市场; 

二、确定商业模式：商业模式梳理

 明确项目方向的可行性之后，要进行项目的商业模式梳理。 具体如下： 

（1）用户是谁？ 在校大学生 

（2）用什么产品满足用户的什么需求？ “民宿式宾馆+自如式公寓”的长短租服务，满足用户的长短租品质住宿需求。 

（3）怎么赚钱？ 客房收入+租金收入，这里注意，一定要做财务测算，要估算成本有哪些，如何控制，每月能赚多少钱，回本周期有多久等等，千万不能不清不楚。 商业模式的优势： 定位不同。相比传统酒店和自如，本项目是一个纯以用户为中心的定位，因为大学生用户的特殊性，同时存在长短租的需求，所以可以将短租宾馆和长租公寓联合运营、相互赋能，传统酒店和自如，更多是以业务为中心的定位，酒店在这里，所以去找用户，这里有自如的房间，所以去找用户，现实中，酒店和公寓是针对不同用户的业态，而本项目，因为用户在这里，所以才开设宾馆和公寓，并联合运营； 

财务模型更合理。宾馆业态属于重资产投入，回报周期较长，开始经营后会有持续的现金流流入；公寓业态属于轻资产模式，回报周期短，但需要短期现金流支持。

所以，在经营上，宾馆经营所产生的现金流，可通过公寓的二次利用，产生更高收益。举个例子，宾馆经营，每月产生8w现金流，这部分现金流，可以长租两套公寓，用于租金及装修款项，之后长租出去又产生现金流回到宾馆； 创业注意事项：商业模式梳理 一定是商业模式清晰且经过论证后再复制。

该项目之所以之前会停滞不前，原因之一就在于商业模式不清晰的时候就开始复制到了其他城市，点位越多问题越多； 商业模式要有一致性，在关键点上不能因地制宜。如该项目中，宾馆房源具备一定规模且集中就是一个关键点，这样才能运营效率更高且吃透一个学校，项目之前，各个城市采用了不同的房源策略，如武汉，落地了几所大学，每个大学周围分别租了一两套两居室、三居室，不同房源之间距离较远，在长沙，某大学附近整租了一个楼房单元，六七套房子，重新做了隔断硬装软装整体装修；

每个城市策略都不同，导致运营成本过高，无法持续经营； 正式落地前，一定要做财务测算，想清楚怎么赚钱，能赚多少钱。该项目持续亏损的原因之一，就在于没有做财务测算，没有提前控制装修成本，某些短租房源的装修成本高达6万元/间，实际房费收入平均在120元/天，100%入住率的情况下，回收装修成本都要接近2年，算上房租、人工、履约等成本，回本就遥遥无期了。

 三、MVP论证

 商业模式确定后进入MVP论证阶段，这个时候，建议在进行MVP论证之前确定经营模式，经营模式，也就是单点模型在运营中的标准，这套标准要在其他点位运营的时候可以复用并卓有成效。经营模式，要确定关键衡量指标及关联的经营方针，衡量指标，也同时是MVP论证时要论证的指标。 

衡量指标： 复购率：重点关注每个月的复购率 入住率：关注每周、每月的入住率情况 盈利：关注每月去除房租、人工、履约三项成本之后的盈利； 经营方针： 用低价快速吸引首次入住。综合房租及履约成本之后，我们推出了一定数量的49元/晚的特价促销，直接通过在大学主干道发传单的方式进行推广。 采用“惊喜式”运营促进重复消费。考虑到客单价及用户特征，我们在保证整洁卫生等基础运营的基础上，重点放在了“惊喜式”运营上。

基础运营不需要做到完美，70分即可，将重心放在“为每一位顾客创造惊喜”，只有惊喜才能创造深刻印象及主动传播，为此，我们准备了特色零食、平安夜为老顾客送平安果等活动。

 我们选择成都店作为试点点位，从9月中下旬开始，经过近三个月的运营，入住率提升到93%以上，复购率在11月时是30%+，盈利保持在8000+元（7间房源） 创业注意事项： 一定要做MVP论证，只有单点模型走通之后才能复制； 

要想清楚论证的核心指标，这个指标也是后面项目运营中最关键的指标； MVP论证完成要正式推广的时候，要建立项目的指标体系，确定核心指标后对核心指标进行拆解，确定包括市场、运营、人力等各个板块的指标。

总结：

天津天迅达科技有限公司从业多年，积累丰富项目经验，能帮助您做出您想要的产品。

以上所有设计图和部分文字均来自网络，如有侵权，请call我删除，感谢~

天津天迅达科技有限公司经过多年来对APP、小程序、以及网站建设的探索，已经帮助每一个客户快速开发出属于自己的APP、小程序、网站，是万千企业之选。